Prix de l'immobilier · Seine-et-Marne (77)

France métropolitaine et d'outre-mer · d'après les ventes réellement enregistrées chez le notaire (DVF, DGFiP), les permis de construire (SIT@DEL, SDES) et le recensement (INSEE)

Seine-et-Marne (77) : au T4 2025, le prix médian est de 3 048 €/m², en hausse de 1,6 % sur un an et de 4,6 % sur cinq ans, pour 3 465 ventes enregistrées dans le trimestre ; un logement s'y vend 220 000 € en médiane, toutes surfaces confondues. Avec 1 000 € par mois sur 20 ans, cette mensualité y achète environ 58 m². France entière au même trimestre : 2 054 €/m². Sur les douze mois jusqu'à août 2026, 4 645 logements y ont été mis en chantier, dont 21 % de maisons individuelles (47 % en dessous de la moyenne 2010-2019). Au recensement de 2023, 17,9 % des résidences principales appartiennent à un ménage de 65 ans ou plus, moins que dans 90 % des 99 autres départements couverts ; le département a un solde migratoire positif de +0,15 % par an.

Combien de m² votre capacité d'emprunt achète-t-elle ici ?

Cette mensualité est une unité de mesure, pas une simulation de prêt : elle sert à comparer les départements entre eux à conditions égales. Votre capacité réelle dépend de votre apport, de votre taux et de votre assurance.

Le prix au m², trimestre par trimestre

La courbe de référence est le département médian, pas le prix moyen français : la moitié des départements sont au-dessus, la moitié en dessous. Une moyenne nationale serait écrasée par l'Île-de-France et ne dirait rien d'utile ici.

Combien de ventes ? Le marché est-il bloqué ?

Le nombre de ventes dit ce que le prix tait. Un marché où les prix tiennent mais où les volumes s'effondrent est un marché bloqué : vendeurs et acheteurs n'y sont plus d'accord, et le prix affiché est celui des rares transactions qui aboutissent. La courbe nationale, en pointillé, sert de repère : les deux axes ont des échelles différentes — un département pèse quelques milliers de ventes par trimestre, la France plus de cent cinquante mille — et seules les formes se comparent. Un décrochage local quand le pays tient, ou l'inverse, est ce qu'il faut y chercher.

Les logements qui se construisent ici

Les logements autorisés et mis en chantier dans le département, maisons individuelles et immeubles séparés, publiés par le SDES à partir des permis de construire (SIT@DEL) : la déclinaison locale de la page Logement neuf. Les séries départementales sont publiées brutes — sans correction saisonnière —, d'où une lecture sur douze mois cumulés, comparée aux douze mois d'avant et au niveau moyen de 2010-2019.

Ce qui se construit ici, hors logement

Entrepôts, usines, bâtiments agricoles, commerces, bureaux, écoles et hôpitaux : les surfaces de locaux autorisées et mises en chantier dans le département, publiées par le SDES à partir des autorisations d'urbanisme (SIT@DEL). Ce sont des données brutes, datées du jour où l'administration enregistre la déclaration, et un département compte assez peu de grands chantiers pour qu'un seul — une plateforme logistique, une usine — fasse varier son chiffre du simple au double d'une année sur l'autre. Le niveau se lit donc sur plusieurs années, et par rapport au pays.

Qui habite ici, et qui arrive ?

Le prix d'un logement dépend de qui l'occupe et de qui voudrait l'occuper. Les repères ci-dessous décrivent le département tel que le recensement le voit : l'âge de ses propriétaires — un parc détenu par des ménages âgés se transmettra dans les quinze ans qui viennent —, la forme de son parc, la vacance, et les mouvements de population, qui disent si l'on vient s'y installer ou si l'on en part. Chaque repère est situé parmi les départements couverts : c'est la position qui parle, plus que la valeur. Ils décrivent, ils ne prévoient pas.

Et à l'échelle de la France ?

Le site ne fait pas de prévision par département. Il en publie une pour la France entière, dont chaque erreur passée est archivée : c'est le contexte national dans lequel lire les chiffres de cette page, pas une projection de ce département.

Ce que ces chiffres comptent — et ce qu'ils ne comptent pas

La méthode, en clair

D'où viennent les données. DVF (Demandes de valeurs foncières), publié par la DGFiP sous licence ouverte : ce sont les ventes réellement enregistrées, pas des annonces ni des estimations.

Ce qui est retenu. Uniquement les mutations qualifiées de « vente » portant sur un seul logement (maison ou appartement). Sont écartées : les ventes en l'état futur d'achèvement, dont le prix n'est pas comparable à celui d'un bien existant ; les échanges et adjudications ; les ventes portant sur plusieurs logements, qu'aucune clé ne permet de répartir.

Les dépendances sont conservées. Une maison vendue avec son garage est une vente normale, et c'est le bien que l'on compare. Le prix au m² inclut donc ces annexes et surestime légèrement le logement seul. Les exclure aurait coûté les deux tiers des ventes et déformé l'échantillon.

Médiane, pas moyenne. La moitié des ventes sont au-dessus, la moitié en dessous. Une moyenne serait tirée vers le haut par quelques ventes exceptionnelles. Les prix au m² les plus extrêmes (1 % de chaque côté, par département et par année) sont écartés.

Un département n'est pas un marché. C'est la limite principale de cette page. Entre une métropole et sa campagne, l'écart de prix peut dépasser celui entre deux départements. La médiane départementale situe un ordre de grandeur, elle ne dit rien du prix d'un bien précis.

Fenêtre de publication. DVF ne republie que les cinq dernières années ; l'historique plus ancien a été reconstitué depuis des millésimes archivés, avec une méthode dont l'écart mesuré sur la médiane est inférieur à 0,2 %.